Скрытая цена льгот: как комиссии за Семейную ипотеку увеличивают стоимость жилья и что с этим делать

Государственная программа "Семейная ипотека", призванная облегчить покупку жилья для семей с детьми, всё чаще оказывается не столь выгодной, как кажется на первый взгляд. Причина — скрытые комиссии, которые банки берут с застройщиков за выдачу льготных кредитов, а те, в свою очередь, закладывают эти расходы в цену квартиры. В результате итоговая стоимость жилья для покупателя вырастает на 8–12%, а иногда и больше.

Комиссия, которой не видно

О проблеме заявил председатель комиссии Госсовета по направлению "Инфраструктура для жизни" Рустам Минниханов: банки, стремясь снизить риски и увеличить доходность, взимают с застройщиков комиссии до 20% от суммы кредита. Эти затраты застройщики перекладывают на покупателя, увеличивая цену квадратного метра.

На Сахалине, по словам губернатора Валерия Лимаренко, комиссия доходила до 1,5 млн рублей на одну квартиру. В других регионах — от 5% до 10% от суммы кредита. В результате формально доступная ипотека превращается в скрытое удорожание жилья.

ЦБ, Минстрой и Минфин признают наличие проблемы. Эльвира Набиуллина напомнила, что с января 2025 года вступил в силу новый ипотечный стандарт, который ограничивает часть комиссий. А с февраля государство увеличило компенсации банкам по "Семейной ипотеке" — с 2% до 3–3,5% сверх ключевой ставки. Это привело к некоторому снижению комиссий, но 5–6% остались стандартом даже у крупных банков.

Почему банки не хотят отказываться от комиссий

По словам представителей банков и застройщиков, даже увеличенных компенсаций из бюджета недостаточно, чтобы покрыть риски и потери от льготных ставок. Особенно в условиях высокой ключевой ставки. Банки по-прежнему массово применяют схему субсидирования ставок за счет девелоперов. Более того, они становятся всё строже к заемщикам: требуют первоначальный взнос до 40–50%, стабильный доход и идеальную кредитную историю. Некоторые банки и вовсе работают только с "своими" застройщиками — теми, кто готов компенсировать банковские комиссии.

Как отмечает исполнительный директор "Выберу.ру" Ярослав Баджурак, фактические комиссии в отдельных случаях доходят до 16%, несмотря на официальные ограничения. Даже если ставка по кредиту кажется привлекательной, конечная цена квартиры оказывается завышенной — это уже рыночная практика.

Как с этим бороться

Набиуллина предложила запретить взимание комиссий по льготным программам на уровне законодательства. Кроме того, можно обязать банки указывать полную стоимость кредита с учетом всех скрытых платежей и услуг. Подобные нормы уже заложены в проект ипотечного стандарта, и ЦБ готов к их администрированию.

Однако эксперты предупреждают: простой запрет может не сработать. Банки найдут другие способы компенсировать свои потери — например, навязывая платные страховые и юридические услуги, или повышая ставку под видом "дополнительного сервиса". Без системного снижения ключевой ставки и реального расширения бюджетного субсидирования ипотека останется дорогой — пусть и в других формах.

Антон Глушков, президент НОСТРОЙ, полагает, что решением может стать повышение бюджетных компенсаций еще на 0,5 процентных пункта, а также усиление конкуренции на рынке ипотечного кредитования. Сейчас только небольшие региональные банки могут предложить "чистую" ипотеку без комиссии — но они занимают ничтожную долю рынка.

Что в итоге платит покупатель

По оценке Юлии Кузнецовой, инвестиционного советника и основателя "Финансологии", "Семейная ипотека" добавляет в среднем 8–12% к стоимости жилья. Это происходит за счет включения комиссии в цену объекта. Особенно сильно это чувствуется при покупке в новостройках с высокой долей ипотечных сделок.

И хотя программа по-прежнему остается востребованной — до 70% всех ипотечных сделок в стране оформляются по ней, по данным ЦБ — всё больше россиян начинают понимать: за льготу приходится платить, пусть и косвенно.